ユニットハウスは、近年ますます注目を集める建築方法の一つです。
設置が簡単でコストパフォーマンスに優れており、住宅やオフィス、倉庫などさまざまな用途に適しています。
しかし、設置方法によっては固定資産税が発生する可能性があるため、注意が必要です。
この記事では、固定資産税がどのような条件で課されるのか、税を回避するための実践的なアドバイスと法的根拠について詳しく解説します。
法令上の根拠
地方税法第３４３条：固定資産税の納税義務者や課税対象
地方税法第343条で、固定資産税の納税義務者や課税対象について規定しています。
この条文の主なポイントを以下に解説します：
- 納税義務者
- 固定資産税は、土地、家屋、償却資産を所有する者に課されます。
- 所有者とは、土地や家屋については登記簿や課税台帳に所有者として登録されている者を指します。
- 課税対象
- 土地、家屋、償却資産が課税対象となります。
- これらの資産は、地方自治体が評価を行い、課税標準額を決定します。
不動産登記規則第１１１条：課税対象（建物）の定義
（建物）
不動産登記規則第１１１条
第百十一条 建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。
この条文を解説すると以下の３つの条件になり、３条件を同時に満たす場合に課税されます。
- 外気分断性 「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し」
建物が屋根と三方向以上の壁で構成され、外気を完全に遮断しているため、ユニットハウスはこの条件に該当します。 - 土地への定着性 「土地に定着した建造物であって」
建物がコンクリート基礎などで土地に固定されている場合、移動が難しいとみなされ課税対象になります。
逆に、ブロックの上に設置し、移動が容易な状態であれば課税を回避できる可能性があります。 - 用途性 「その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」
建物が居住、作業、または物品の保管などに利用可能な状態であれば課税対象とされ、ユニットハウスはこの条件に該当します。
不動産登記事務取扱手続準則第７７条：建物認定の基準
（建物認定の基準）
第７７条 建物の認定に当たっては、次の例示から類推し、その利用状況等を勘案して判定するものとする。(1) 建物として取り扱うもの
不動産登記事務取扱手続準則
（略）
(2) 建物として取り扱わないもの
ア～エ（略）
オ 容易に運搬することができる切符売場又は入場券売場等
不動産登記事務取扱手続準則第77条は、建物の認定基準について規定しています。
建物として取り扱うものと取り扱わないものの具体例が示され、建物の「定着性」「外気分断性」「用途性」といった要件を満たしているかどうかを判断する際の基準となります。
具体的にユニットハウスが規定されている訳ではありませんが、「オ 容易に運搬することができる切符売場又は入場券売場等」が一番近いと思います。
固定資産税を回避するための具体的な方法
固定資産税を回避するには、上記の条件を満たさない形で設置する必要があります。以下に具体的な方法を挙げます。
1.基礎“工事”を行わない
鉄筋コンクリートで基礎“工事”（ベタ基礎、布基礎）を行い固定してしまうと、土地への定着性が認められてしまいます。
代わりに、地面に直接固定しない形で、簡単に撤去できるコンクリートブロックや支持台の上に設置するのがポイントです。
三協フロンテアのユニットハウスの場合
三協フロンテアのユニットハウス場合、移設可能なモバイル基礎（※）を使用します。
※あらかじめ工場生産した鉄筋コンクリート基礎を杭ボルトで固定する、移設可能な基礎。
2.移動可能な状態を保つ
アンカーで地面に固定してしまうと、移動が難しいと判断されます。
そのため、簡単に移動できる設置方法を選ぶことが重要です。
三協フロンテアのユニットハウスの場合
三協フロンテアの杭ボルトも、アンカーボルトと同じように見えます。
管理人は、ユニットハウスを設置する地面を土と砂利のままにしておきました。
もし、外構工事でアスファルト舗装やコンクリート舗装した上に設置すると、強固に地面に固定されていると判断されてしまうかもしれません。
併せて、設置する際使用したつり金具をあえて残しておいて、いつでも移動可能な状態にしておいた方が良いでしょう。
3.自治体税務課への相談
課税する、しないを判断するのは自治体税務課なので、自治体ごとに条件が微妙に異なります。
あらかじめ設置予定の自治体税務課に相談し、確認を取ることをおすすめします。
管理人の場合、三協フロンテア営業担当から自治体税務課へあらかじめ問い合わせを頂けました。
固定資産税に係る家屋の実地調査
新築を行った際に、自治体税務課が建物の評価額を決定するために調査に来ます。
調査の際には、所有者が立ち会い、自治体職員の質問に答えながら必要な情報を提供することが求められます。
上記の「固定資産税を回避するための具体的な方法」の対策を行ってあることを説明しましょう。
管理人は、モバイル基礎の移動できる特性、土に杭を打っているだけなので土地への定着性がないこと、つり金具がありいつでも移動できる状態であること、を説明しました。
まとめ
ユニットハウスの魅力を最大限に活用するには、設置時の課税条件をしっかりと理解し、適切な設置方法を選ぶことが不可欠です。
基礎工事を避ける、移動可能な設置状態を維持する、用途を工夫することで、固定資産税を回避できる可能性が高まります。
さらに、法的根拠を確認しながら慎重に進めることで、トラブルを未然に防ぐことができます。
賢くユニットハウスを利用して、快適かつ経済的な生活を実現してください！
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